[摘要] 今年3·15消费维权年主题是“携手共治 畅享消费”。在此背景下，华商报楼市周刊开通了3·15华商房产维权热线，共接到了330组涉及房屋方面的投诉。近日，华商报记者梳理这些投诉时发现，读者来电所涉及的问题大多集中在延期交房，拖延办理房产证，认购合同暗藏“猫腻”等方面。
信网4月1日讯很多购房者省吃俭用，甚至不惜通过借贷筹集资金来购买一套房子。然而，能够顺利入住这一原本再正常不过的需求，却成了不少业主的奢求，像位于胶州的半岛蓝湾小区，甚至延期两年至今尚未交房。
延期交房，买房人有苦难言，开发商却理直气壮。青岛（楼盘）蓝山湾半年未交房，开发商更是直言：延期怎么了?开发商违约，理由为何还这么理直气壮?(详见《青岛蓝山湾半年未交房开发商：延期怎么了？》)延期交房，该如何界定责任，又该由谁来监督?信网(0532-80889431)为此展开调查。
商品房预售制度是导致延期交房的痼疾
“延期交房，虽然只是整个房地产业链条上的"冰山一角"，但是小环节大问题。要想从根本上解决这一问题，就需要理顺房地产业链，不过这有点难。”青岛楼市学者张百忍表示，“开发商延期交房的痼疾在于现行的商品房预售制度，这降低了开发商的资金要求等门槛。”
开发商为了迅速回笼资金，在楼盘尚未动工或是建设进度不大的情况下进行期房销售，提前收取购房者的购房款和按揭贷款等资金。这在给购房者提供了便利的同时，也带来了延期交房、卷款“跑路”等潜在风险;此外，前几年商品房市场的火爆导致了买卖过程中形成的卖方市场关系，购房者在交易中处于弱势地位，这也是导致开发商延期交房情况频频出现。
这并不像普通的商品买卖，一手交钱一手交货，而是在用手中的钱提前购买几年后才有可能看得到的房屋，直到房屋交付，风险始终存在。张百忍告诉信网，“比较可怕，就像是个大陷阱，一旦掉进去，就很难再出来。”
信网于2014年11月10日曾经报道过青岛市北区金华（楼盘）路和瑞安路路口处的秀兰禧悦都违规预售一事。当时，秀兰禧悦都在尚未取得商品房预售证的情况下，以与第三方合作的名义进行团购优惠活动，后来出现了部分市民交纳的2万元团购费难以退回的事情。(详见《秀兰禧悦涉无证变相预售开发商称"有路子"》)对于秀兰禧悦都的一些情况，张百忍介绍说，“秀兰禧悦都的开发商以每平米6000多元的价格拿地，加上各项费用，开发成本至少过万。但是却以每平米8000多元的价格出售商品房，其中的问题不言自明。”这种成本倒挂很容易导致各种问题的出现，因为开发商是根据成本进行后期开发的，一旦成本过高，开发商就会对工程承建方压价，而压价的结果就是工程质量难以保证，偷工减料不可避免会出现。
“虽然购房者已经全款交纳或者通过银行借贷来支付了购房款，但是并不能马上入住，而是需要等待至少一两年的时间，甚至更长。在这期间，开发商一旦出现意外情况，随时都会导致建设进度的放缓，终导致延期交房。其实，我认为延期交房还不是大问题，起码经过一段时间还能够交房，可怕的是出现烂尾的情况。一旦楼盘烂尾，购房者的钱很可能就会打水漂了。”张百忍说。
资金问题是导致延期交房频发的主因
信网记者注意到近期因开发商延期交房导致业主维权的事件时有发生，而且呈不断增长的态势。那么，到底是什么原因导致开发商延期交房呢?开发商之所以会置合同约定于不顾，宁愿支付一部分违约金也要延期向业主交付房屋，往往出于某些“难言之隐”，比如，开发资质不全、资金链出现问题、工程质量问题、验收手续不齐等。
从信网前期的报道中可以看出。导致开发商延期交房的几大原因：一是开发商实力不足，甚至开发资质过期等;二是开发商捂盘惜售，不惜毁约;三是建筑方和开发商有资金纠纷，导致施工进度放缓或终止;四是部分楼盘因市政配套无法到位，导致自身配套无法如期完成;五是业主在收房前发现房屋存在各种问题而拒绝收房;六是开发商擅自变更规划，无法通过规划部门审核;七是楼盘尚未通过相关部门的竣工验收等等。
张百忍认为，“开发商之所以会延期交房，主要是因为资金上出现问题。一旦资金紧张，工程建设放缓导致延期，另一方面，开发商无法支付相应的验收费用以及配套费用，从而导致验收环节延迟。”近年来，随着楼市热度的下降，各种问题凸显。经济大环境的不确定性增加，房地产业行情不景气，银行“只会锦上添花，不会雪中送炭”，逐渐收紧放贷，房地产开发企业一旦出现资金紧张，各种问题就会接踵而至。
此外，据张百忍介绍，目前从政府到社会并没有形成一套严格的监管体系，政府对于开发商资金上的监管不力，没有哪个部门愿意采取强制性的措施向开发商施压，出台的一些监管文件也没有形成有效的约束性，这些情况致使开发商违约成本很低，大不了交房之后向业主支付一部分违约金。
根据购房合同向法院提起诉讼
信网记者就延期交房的维权问题，咨询了北京（楼盘）大成(青岛)律师事务所的隋鹏飞律师。隋律师表示，“这个问题要看具体的合同约定，交房方式上有差异，有的约定业主领钥匙开始算作交房，有的是从签订收房协议算作交房。”
“如果开发商没有按照合同约定，按时向业主交付房屋，开发商属于违约方，应当承当相应的违约责任并赔偿业主的损失。业主遇到延期交房，一方面可以向消协进行投诉，请求消协进行调解，但是这一途径效果不是很好。而有效的方法就是根据购房合同向法院提起诉讼，通过法律手段维护自己的合法权益。”隋律师强调，一般情况下，购房者面对开发商延期交房时是处于有利地位的。
信网记者查阅资料注意到，高法院对于延期交房的司法解释明确规定：由于延期交房，业主们在外租房的租金由房屋开发商承担。开发商承担违约责任，违约金按照购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算。如果开发商在宽限期过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求房屋开发商返还购房款及利息，并支付违约金。
记者就延期交房的问题咨询了青岛市建委宣传部的徐主任，徐主任表示，“开发商延期交房的问题涉及到很多部门，所以监管起来有一定难度。目前主要是通过资金监管来对开发商进行约束，开发商首先交纳一部分资金作为工程保证金，在工程建设过程中一旦发生意外，就可以启用这笔资金进行善后。”
青岛市房地产开发管理局市场管理处的工作人员告诉信网，“对于延期交房，延期交房现阶段政府层面上并没有什么具有约束力的文件，对开发商具有约束性的内容就是购房者手中的购房合同。此外，我们会尽量做到预防为主，对开发企业的资质进行严格审查。在开发商办理相关手续过程中，我们一旦发现问题将会对开发商进行查处，同时，群众可以就开发商资质不全的情况进行举报。”信报全媒体记者 高鹏 实习生 李钊婧
信网4月1日讯 很多购房者省吃俭用，甚至不惜通过借贷筹集资金来购买一套房子。然而，能够顺利入住这一原本再正常不过的需求，却成了不少业主的奢求，像位于胶州的半岛蓝湾小区，甚至延期两年至今尚未交房。
延期交房，买房人有苦难言，开发商却理直气壮。青岛（楼盘）蓝山湾半年未交房，开发商更是直言：延期怎么了?开发商违约，理由为何还这么理直气壮?(详见《青岛蓝山湾半年未交房开发商：延期怎么了？》)延期交房，该如何界定责任，又该由谁来监督?信网(0532-80889431)为此展开调查。
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商品房预售制度是导致延期交房的痼疾
“延期交房，虽然只是整个房地产业链条上的"冰山一角"，但是小环节大问题。要想从根本上解决这一问题，就需要理顺房地产业链，不过这有点难。”青岛楼市学者张百忍表示，“开发商延期交房的痼疾在于现行的商品房预售制度，这降低了开发商的资金要求等门槛。”
开发商为了迅速回笼资金，在楼盘尚未动工或是建设进度不大的情况下进行期房销售，提前收取购房者的购房款和按揭贷款等资金。这在给购房者提供了便利的同时，也带来了延期交房、卷款“跑路”等潜在风险;此外，前几年商品房市场的火爆导致了买卖过程中形成的卖方市场关系，购房者在交易中处于弱势地位，这也是导致开发商延期交房情况频频出现。
这并不像普通的商品买卖，一手交钱一手交货，而是在用手中的钱提前购买几年后才有可能看得到的房屋，直到房屋交付，风险始终存在。张百忍告诉信网，“比较可怕，就像是个大陷阱，一旦掉进去，就很难再出来。”
信网于2014年11月10日曾经报道过青岛市北区金华（楼盘）路和瑞安路路口处的秀兰禧悦都违规预售一事。当时，秀兰禧悦都在尚未取得商品房预售证的情况下，以与第三方合作的名义进行团购优惠活动，后来出现了部分市民交纳的2万元团购费难以退回的事情。(详见《秀兰禧悦涉无证变相预售开发商称"有路子"》)对于秀兰禧悦都的一些情况，张百忍介绍说，“秀兰禧悦都的开发商以每平米6000多元的价格拿地，加上各项费用，开发成本至少过万。但是却以每平米8000多元的价格出售商品房，其中的问题不言自明。”这种成本倒挂很容易导致各种问题的出现，因为开发商是根据成本进行后期开发的，一旦成本过高，开发商就会对工程承建方压价，而压价的结果就是工程质量难以保证，偷工减料不可避免会出现。
“虽然购房者已经全款交纳或者通过银行借贷来支付了购房款，但是并不能马上入住，而是需要等待至少一两年的时间，甚至更长。在这期间，开发商一旦出现意外情况，随时都会导致建设进度的放缓，终导致延期交房。其实，我认为延期交房还不是大问题，起码经过一段时间还能够交房，可怕的是出现烂尾的情况。一旦楼盘烂尾，购房者的钱很可能就会打水漂了。”张百忍说。
资金问题是导致延期交房频发的主因
信网记者注意到近期因开发商延期交房导致业主维权的事件时有发生，而且呈不断增长的态势。那么，到底是什么原因导致开发商延期交房呢?开发商之所以会置合同约定于不顾，宁愿支付一部分违约金也要延期向业主交付房屋，往往出于某些“难言之隐”，比如，开发资质不全、资金链出现问题、工程质量问题、验收手续不齐等。
从信网前期的报道中可以看出。导致开发商延期交房的几大原因：一是开发商实力不足，甚至开发资质过期等;二是开发商捂盘惜售，不惜毁约;三是建筑方和开发商有资金纠纷，导致施工进度放缓或终止;四是部分楼盘因市政配套无法到位，导致自身配套无法如期完成;五是业主在收房前发现房屋存在各种问题而拒绝收房;六是开发商擅自变更规划，无法通过规划部门审核;七是楼盘尚未通过相关部门的竣工验收等等。
张百忍认为，“开发商之所以会延期交房，主要是因为资金上出现问题。一旦资金紧张，工程建设放缓导致延期，另一方面，开发商无法支付相应的验收费用以及配套费用，从而导致验收环节延迟。”近年来，随着楼市热度的下降，各种问题凸显。经济大环境的不确定性增加，房地产业行情不景气，银行“只会锦上添花，不会雪中送炭”，逐渐收紧放贷，房地产开发企业一旦出现资金紧张，各种问题就会接踵而至。
此外，据张百忍介绍，目前从政府到社会并没有形成一套严格的监管体系，政府对于开发商资金上的监管不力，没有哪个部门愿意采取强制性的措施向开发商施压，出台的一些监管文件也没有形成有效的约束性，这些情况致使开发商违约成本很低，大不了交房之后向业主支付一部分违约金。
[收藏] [打印] [责任编辑：林庆霞]
根据购房合同向法院提起诉讼
信网记者就延期交房的维权问题，咨询了北京（楼盘）大成(青岛)律师事务所的隋鹏飞律师。隋律师表示，“这个问题要看具体的合同约定，交房方式上有差异，有的约定业主领钥匙开始算作交房，有的是从签订收房协议算作交房。”
“如果开发商没有按照合同约定，按时向业主交付房屋，开发商属于违约方，应当承当相应的违约责任并赔偿业主的损失。业主遇到延期交房，一方面可以向消协进行投诉，请求消协进行调解，但是这一途径效果不是很好。而有效的方法就是根据购房合同向法院提起诉讼，通过法律手段维护自己的合法权益。”隋律师强调，一般情况下，购房者面对开发商延期交房时是处于有利地位的。
信网记者查阅资料注意到，高法院对于延期交房的司法解释明确规定：由于延期交房，业主们在外租房的租金由房屋开发商承担。开发商承担违约责任，违约金按照购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算。如果开发商在宽限期过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求房屋开发商返还购房款及利息，并支付违约金。
记者就延期交房的问题咨询了青岛市建委宣传部的徐主任，徐主任表示，“开发商延期交房的问题涉及到很多部门，所以监管起来有一定难度。目前主要是通过资金监管来对开发商进行约束，开发商首先交纳一部分资金作为工程保证金，在工程建设过程中一旦发生意外，就可以启用这笔资金进行善后。”
青岛市房地产开发管理局市场管理处的工作人员告诉信网，“对于延期交房，延期交房现阶段政府层面上并没有什么具有约束力的文件，对开发商具有约束性的内容就是购房者手中的购房合同。此外，我们会尽量做到预防为主，对开发企业的资质进行严格审查。在开发商办理相关手续过程中，我们一旦发现问题将会对开发商进行查处，同时，群众可以就开发商资质不全的情况进行举报。”信报全媒体记者 高鹏 实习生 李钊婧
今年3·15消费维权年主题是“携手共治 畅享消费”。在此背景下，华商报楼市周刊开通了3·15华商房产维权热线，共接到了330组涉及房屋方面的投诉。近日，华商报记者梳理这些投诉时发现，读者来电所涉及的问题大多集中在延期交房，拖延办理房产证，认购合同暗藏“猫腻”等方面。
如何解决这些让购房者闹心的问题呢？业内专家根据案例给出了方向，这也为“3·15房产维权系列报道”画上了句号。
晚了近3年，房子还没交
如何应对？集体诉讼是方向
“比合同约定的时间晚了近3年时间，该找谁维权？”3月7日，杨女士通过热线电话向记者讲述了开发商延期交房的遭遇。杨女士说，2012年，她花了近50万元购买了大兴·御景园的房子，约定2013年年底交房，但直到现在都没有交。
杨女士这样的遭遇，并不是个例。在华商房产维权热线中共接到了112组关于延期交房的投诉，占到了整个投诉量的33.93%。
业内人士介绍，开发商建造的房屋验收未合格、施工进度未按时完成、市政配套工程的批准与安装延误，以及开发商资金短缺和小区外部道路的规划发生变更等是导致延期交房的主因。“去年以来楼市低迷，开发商贷款和融资也相对变难，不少房企，特别是中小房企面临资金短缺的风险。”陕西恒天置业营销总监梁刚指出，由于开发商资金短缺造成的延误占很大比例。
西安城西一名营销总监介绍，当业主遭遇延期交房时，如果合同中对交房的处理有明确约定的，则应要求开发商按约定处理；如果合同中没有约定或约定不明确的，购房者对于开发商交付的行为，可以追究违约责任。由于延期交房所涉及的业主不止一个人，必要时业主可以走集体诉讼道路。
一不小心被认购合同给蒙了
如何应对？按正规流程办理
3月27日，高先生说他于2013年签订了一份认购协议，在盛龙广场购买了一套80平方米左右的房子，2014年交房时，却被告知房子大了近10平方米。“虽然认购合同也载明此前的面积为预估面积，但还是感觉被销售人员的营销手段给蒙了。”
其实，认购合同暗藏“漏洞”在商品房买卖中已不是个例，在华商房产的热线投诉中就有73条这样的投诉，占到了总投诉量的22.12%，投诉的类型涉及商品房面积、收房标准、收房时间，小区配套建设标准，以及认购合同选择性填写等方面。
对于认购行为存在的风险，城西一位不愿具名的营销总监介绍说，由于认购行为缺少必要的保护，开发商又没有缴清开发地块的土地出让金，将来能否取得房地产证，以及该商品房是不是已被拿去抵押，都是个未知数。“由于认购合同没有进行登记备案，不排除开发商将房屋一楼多售的可能。”
高新第5季的置业顾问介绍说，一般来讲开发商与购房者签订《房屋认购协议书》只是一种促销行为而已，并不是正规的《商品房买卖合同》，实际交易中，买卖双方应在确定购买意向后，按正规流程购买。
7年了，房产证还“正在办理”
如何应对？业主可督促开发商
3·15华商房产维权热线涉及房产证的投诉多达78个，约占总投诉量的23.63%。3月5日，业主王女士说，她于2008年购买了丽湾蓝岛的房子，可入住至今都没有拿到房产证，每次去咨询开发商，都说正在办理。
据了解，房产证难办、拖办，已是商品房买卖中的“顽疾”，这其中除了项目验收不合格、证照手续不齐备外，很大一部分是因为开发商代收了业主的维修资金后，没有及时向主管部门交纳所导致的。
城东一楼盘的销售总监介绍说，由于种种原因，开发商代收业主的维修资金后，不交或缓交的现象“屡屡存在”，甚至有开发商挪用了这笔资金。不交、缓交维修资金等行为无形中延长了房产证的办理周期。
西安市房管局工作人员表示，业主如果遭遇证难办问题，可向开发商了解原因并督促办理。因规划、建设等历史遗留问题造成的，由房管局上报并协调建设、规划等部门解决；如因开发商代收却未交维修资金或资料不全的，业主可要求开发商及时交纳，必要时可向主管部门投诉。
小产权和城改房，总是傻傻分不清
如何应对？购买时擦亮眼睛
小产权房是指在农村和城市的集体土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到产权证；而城改房是在城市的建设过程中，地方政府为了适应城市发展，对城市里的村落或者集体组织房产进行改造，再安置的房屋。由于特定原因，目前城改房、小产权在一定范围内存在。
在此次的华商房产维权热线中，也有67个涉及小产权房和城改房的投诉，占到总投诉量的20.32%。投诉的内容涉及交房时间、办理房产证不及时、配套设施、供电供暖、小区安保方面差等。独立地产评论人李连源介绍说，与正规的商品房相比，小产权房和城改房较低的售价吸引了购房者的眼球，但二者又有着本质区别。由于小产权房本身就“没有产权”，这类房子本身就不“合法”，购买也是有“风险”的；城改房由于是为了城市建设由政府立项，相对来说比较安全。虽然城改房在房屋证件方面相对比较滞后，但只要是土地性质明晰，还是可以购买的。3月27日，记者咨询了西安市房管局，一位工作人员介绍，不论购买什么类型的房子，都应“擦亮”眼睛，仔细了解房子的各种信息，以免后期陷入纠纷。建议购房者在购买前应咨询了解楼盘的土地使用性质及各种证件等。
华商房产3·15维权报道组
记者手记
老人那“已被磨去了边角的材料”让人心酸
自华商房产开通消费者“3·15购房权益服务月”热线电话以来，我们在接听热线、实地采访、撰写稿件的过程中发现，买房是普通人一辈子的大事，但在出现延期交房、办不下房产证、购买了小产权等房产纠纷后，经历四处奔波、处处维权后，房子却成了生活中大的困扰。
在热线电话里，维权的市民谈及倾尽积蓄买房却住不进去、开发商态度恶劣、四处维权得不到回应等情况时，情绪都比较激动。他们久经维权而不果，在身心疲惫的同时，也生怕自己成为别人眼中的“祥林嫂”，进而拨打热线、寻求支援，将记者当作可以倾听的人，一吐买房的辛酸。
一位上门反映情况的老人，年近七旬，拎着的塑料袋里装着合同、收据等证明材料，这些资料历经反复翻阅，已被磨去了边角。老人在谈及凑钱买房，原本以为不久就能搬进新家却不料工程停工一年多，甚至现在连开发商都找不到时，曾几度哽咽，一时说不出话来……
对普通人来说，一套房子几乎是一个家庭半辈子的积蓄，我们希望这样的投诉以后会越来越少。
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